2021.10.25

契約審査・契約書レビュー：賃貸借契約における原状回復義務についての留意点

by 弁護士小野智博

1 原状回復義務とは何か
2 賃貸人と賃借人のどちらが原状回復の費用を負担するのか
3 賃貸オフィス・事務所の原状回復と一般の居住用住宅の原状回復の違い
4 オフィス・事務所の原状回復が借主負担になる理由
- 4.1 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はオフィスの原状回復にも適用されるか
- 4.2 マンションオフィスなど、小規模な事務所は例外となることも
5 事業用建物賃貸借においての原状回復特約は必須か
6 参照判例
- 6.1 参考判例要旨
7 まとめ

企業が事務所や店舗を構える場合に、賃貸借契約をすることがあります。本稿では、賃貸借契約賃貸借契約でよくあるトラブルの一つである「原状回復義務」について、賃貸当事者の観点から理解しておきたい点について、一般住居の賃貸借契約との違いや具体例と共に解説します。

原状回復義務とは何か

原状回復義務とは、賃貸借契約の終了後、賃借物（例えば、事務所や店舗などの建物をいう）を借りたのちに生じた損傷を回復する(、つまり当初の状態に戻す)義務をいいます。

賃貸人と賃借人のどちらが原状回復の費用を負担するのか

原状回復費用は原則賃借人負担とされていますが、しばしば「床にこすり傷がある」、「戸が破損している」、「壁面が変色している」、「壁面にネジ穴がある」といったような損傷が賃貸後に発生したものか否かがはっきりとせず、これにつき賃貸人と賃借人のどちらが原状回復の費用を負担すべきか、というトラブルに発展する事があります。このような事態を防ぐためにも契約書の中で詳細に記載し、双方で確認しておくことが必要となります。また、契約時に把握しきれない損傷がある場合に備えて、引渡し時における賃貸物の現状を写真などにより保存しておくことも有用な方法として挙げられます。

ガイドラインではどう記載されているか

このような場合の指針の１つとして、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」が国土交通省により定められており、原状回復義務につき、下記の通り定義されています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。その費用は賃借人負担」

「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれる（賃貸人負担）」

国土交通省の賃貸住宅標準契約書ではどう記載されているか

国土交通省の賃貸住宅標準契約書（改訂版）では負担区分について、上記ガイドラインにおいて定められた内容にしたがった別表を付けて、標準契約書の雛型として公開されており、下記のように記載されています。

賃貸人負担

床（畳・フローリング・カーペット含む）
畳の裏返し、表替え（特に破損してないが、次の入居者確保のために行うもの）
フローリングのワックスがけ
家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
畳の変色、フローリングの色落ち（日照、雨漏りなどで発生したもの）

賃借人負担

カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
冷蔵庫下のサビ跡（サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合）
引越作業等で生じた引っかきキズ
フローリングの色落ち（賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの）

その他にも原状回復について、別表第5（第15条関係）には、壁、天井、クロス、建具、設備についての詳しい記載もされていますが、いずれも賃借人の故意・過失に基づくものなのか、または経年変化、通常使用による利用消耗なのかという観点から判断され、負担の所在が分かれています。

トラブル回避のために賃貸物件のオーナーが理解しておくべきこと

賃貸物件のオーナーとして、まずは、このような標準契約書や上記ガイドラインを踏まえた上で、それ以上の負担を賃借人に負って欲しいと考える場合には特約を結び、回復範囲を明らかにしておくことが必要です。
ここまでは、原状回復義務のうち一般住宅賃貸用の例を挙げましたが、どのような負担が賃貸人に求められているのか、あるいは賃借人に求めることが出来るのかを知ることは、賃貸一般において、よけいな揉め事を避けるために大変重要な事項となります。

賃貸オフィス・事務所の原状回復と一般の居住用住宅の原状回復の違い

一般的に、オフィス・事務所用賃貸では、住宅用賃貸と異なる原状回復義務の範囲が設定されることが多いです。この違いを知らないまま、住宅用賃貸と同じ感覚でオフィスや事務所を借りてしまい、退去時に原状回復の範囲について賃貸人とトラブルになるケースも少なくないため、ここでは両者の違いを整理しておきます。

一般の居住用住宅での原状回復の範囲

前述した通り、居住用住宅の場合は生活をしていく上で起こりうる通常損耗や月日の経過による劣化を補修する費用は賃借人に請求されず、賃貸人の負担となり、他方通常の使用を超える利用消耗の補修については、賃借人の負担となるのが原則です。

経年劣化や通常使用による消耗につき、以下のものが挙げられます。

設備の交換やリフォーム
自然災害による破損
下地ボードの張替えが必要のない程度の画びょう穴

また、通常の使用を超える損傷につき、以下のものが挙げられます。

下地ボードの張替えが必要なプッシュピン等の穴
借主の不注意による壁や床の水漏れ
煙草による焦げ跡
換気扇やガスコンロの油汚れ

オフィス・事務所での原状回復の範囲

前述のように、オフィス・事務所用賃貸の場合、原状回復費用の全てを賃借人の負担とする旨の特約が結ばれることが多く、仮にこのような特約が設けられるときは、オフィス・事務所の原状回復は、基本的に賃借人が100パーセント負担することになります。例えば契約締結時に事務所の内装がなく、骨組みだけの状態であれば、移転時や退去時には元の骨組み状態にまで戻す必要があります。通常使用や経年劣化による消耗も含めてすべて、借りた時点の状態にまで復旧することになります。このようなビジネス慣行は、一般住居賃貸との大きな違いです。
もっとも、契約書(契約書に付随する覚書などを含む)の中に、経年劣化や通常消耗につき貸主の負担とする旨の原状回復特約がある場合には、この限りではありません。

この場合、賃借人の負担は契約書の原状回復特約に記載された範囲となり、このような特約の中に盛り込まれることの多いオフィス使用に係る物として、下記のようなものが挙げられます。

パーテーション撤去
天井ボード補修、交換
配線の撤去、交換
配電盤回復、交換
窓、ブラインド交換、清掃

違いのまとめ、オフィスの原状回復範囲は、特約による定義が重要な意味をもつ

住宅用賃貸では賃借人と賃貸人と比べた場合、立場の弱い賃借人が保護する必要があり、賃借人には、借地借家法による保護に加えて、「消費者契約法」という、消費者（賃借人）を特別に保護する法律も適用されます。
したがって、住宅用賃貸の場合、賃借人保護という法の要請に照らし、通常損耗や経年劣化まで原状回復の範囲に含める旨の特約は、公序良俗(民法90条)に違反し、無効と判断されるリスクがあります。
他方、オフィス・事務所用賃貸は賃貸人も賃借人も事業者であり、両者の力関係に大きな差がないと考えられるため、住宅用賃貸の場合と比べ、上記のような特約が有効とされる可能性が高くなります。
この点につき、参考判例として、平成12年12月27日の東京高裁判決が挙げられます。
上記判例は、オフィスビル賃貸の契約書の中に、通常損耗を原状回復に含める趣旨の特約が設けられ、この特約の有効性が争われた事案であり、この点につき東京高裁は、オフィスビル賃貸の取引慣行や、オフィスビルの場合原状回復工事の費用が賃借人の使用方法によっては高額になり得ることなどを理由に、特約の有効性を認め、本事案において通常損耗を賃借人の負担とする旨の判断をしました(なお、本判決の詳細は、本稿6ならびに6.1をご参照ください)。
したがって、オフィス・事務所用賃貸の原状回復範囲は、特約による定義が重要な意味を持つという事になります。つまり、通常使用や経年劣化と見られる消耗も特約にて原状回復範囲と定義することにより、特約の内容が著しく不当でない限り、これらについて賃貸人に原状回復の義務を負わせることができます。ただし、このような特約は、法の原則よりも賃借人に不利なものであるため、契約書の中に明記したり、また口頭の場合賃借人が明確に認識できる方法を用いるなどにより、この点につき賃借人が真摯に合意していることが必要になります(最高裁判決平成17年12月16日参照)。
具体的な方法としては、契約書に独立した条項を設けた上でその中に特約を記載したり、または口頭の場合複数回にわたり原状回復の範囲につき説明するなどが挙げられます。

オフィス・事務所の原状回復が借主負担になる理由

住宅用賃貸の場合、住居の使用方法は賃借人が違えども、変更される範囲はほぼ変わらず、どの程度の劣化があるか、検討がつきやすいために、賃料に前もって通常消耗や経年劣化の原状回復費用が含まれています。
しかし、オフィス・事務所用賃貸の場合は事業規模やレストラン、事務所、アパレル販売など、賃貸人の業種によって使用方法が大きく変わります。
そのため、事業用は業種により消耗のレベルに幅があることや、内装の変更も賃貸人側で行うことがほとんどです。住居用と違ってどの程度の消耗や劣化があるのか、予想がつきにくく、前もって賃料に原状回復費用を組み込むことが難しいのです。
したがって、通常消耗や経年劣化の程度を予想できないことから、オフィス・事務所用賃貸の原状回復費用は賃貸人側が100パーセント負担し、内装をすべて元通りにするように契約書に特約を設けることが多いのです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はオフィスの原状回復にも適用されるか

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸人と賃借人の原状回復トラブルの防止と円滑な解決を図るため、原状回復の費用負担についての一般的な基準を示していますが、ガイドラインはあくまでも住宅用賃貸に適用されるものであり、オフィス・事務所用賃貸の場合には基本的に適用されないことに注意が必要です。前述したとおり、オフィス・事務所用賃貸の場合は、通常、契約書の特約が効力を持つためです。
したがって、契約内容を確認する際は特に契約書の原状回復特約に目を通すようにしましょう。

マンションオフィスなど、小規模な事務所は例外となることも

原状回復ガイドラインはオフィス・事務所用賃貸に適用されないことを説明しましたが、マンションの事務所オフィスなどの小規模な事務所賃貸の場合には、例外的にガイドラインが適用された判例があります。
これは、マンションの事務所オフィスであれば、事業用に借りたとしても、使用方法も消耗範囲も一般的な住宅用物件と大きな違いがないという解釈に基づきます。
したがって、賃借物が小規模な事務所の場合、物件を退去するときに通常消耗や経年劣化の補修も負担するよう求められたときは、ガイドラインに沿って基本的なルールを確認するよう注意しましょう。

事業用建物賃貸借においての原状回復特約は必須か

対等な事業者間の事業用建物賃貸借契約では、賃借人が原状回復特約を拒否すれば、それ相応の賃料が高くなり、敷引特約(保証金償却)を定めなければ、その分の賃料が上がるということになります。このような取引の実情から、当事者双方の話し合いにより特約を付加することは、通常、必須であると言えます。

参照判例

ここでは参考事例として、事業用建物に関連し、オフィスビルの建物賃貸借契約において「自然損耗・磨耗も原状回復の対象とするという特約も有効である。」とする判例(東京高判平成12年12月27日判夕1095号176頁)をご紹介します。

参考判例要旨

一般にオフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取替える、場合によっては天井を塗り替えることまで原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によって異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。もしそうしない場合には右のような原状回復費用は、自ずから賃料の額に反映し、賃料額の高騰に繋がるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情に左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせることは、経済的にも合理性があると考える【東京高判平成12年12月27日(要旨)】

まとめ

オフィス・事務所の原状回復については、契約書の原状回復に関する特約が大きな意味を持ちます。賃貸借契約原状回復ガイドラインや消費者契約法は、事業用賃貸では適用されないため、仮に通常損耗につき賃借人負担とする旨の特約であっても、一般的に、有効と判断されることに注意が必要です。もっとも、特約の書き方や合意の仕方によっては、特約が無効とされてしまう場合もあるため、トラブルにならないよう専門の弁護士への相談や契約書の事前リーガルチェックをおすすめします。

ファースト&タンデムスプリント法律事務所では、弁護士によるご相談やリーガルチェックのご依頼をお受けしておりますので、いつでもお問い合わせください。

※本稿の内容は、2021年10月現在の法令・情報等に基づいています。
本稿は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。正確な情報を掲載するよう努めておりますが、内容について保証するものではありません。

執筆者：弁護士小野智博
弁護士法人ファースト＆タンデムスプリント法律事務所　代表弁護士
企業の海外展開支援を得意とし、日本語・英語の契約審査サービス「契約審査ダイレクト」を提供している。
また、ECビジネス・Web 通販事業の法務を強みとし、EC事業立上げ・利用規約等作成・規制対応・販売促進・越境ECなどを一貫して支援する「EC・通販法務サービス」を運営している。
著書「60分でわかる！ECビジネスのための法律超入門」